LTV, DTI, DSR 란? (용어설명)

LTV  Loan To Value ratio  담보인정비율

담보가격의 몇%까지 대출을 허용할 것인가를 말합니다.


담보란 은행에 맡기는 물건 즉 부동산을 뜻하며

담보가격은 실거래가가 아닌 KB시세를 기준으로 합니다.

은행은 담보가치를 100% 인정해 주지않고 일정조건의 한도를 부여하는데요


예를들어 

KB시세가 5억인 아팟이라면 은행은 5억을 인정해주지 않고 LTV 70%일 경우 35000만원까지 대출을 허용한다는 것입니다.

여기에 지역별 최우선 변재금액을 공제합니다.

그런데 보통 우리가 70%를 다받지요?

그건 MCI,MCG,MI등의 보증보험에 가입하기 때문입니다.


DTI  Debt To Income ratio  총부채상환비율

(주택담보대출의 연간 원리금상환액+기타 부채의 연간이자상환액)/연간총소득


연간 소득에서 대출원리금 상환금액이 차지하는 비율, 즉 최종대출한도 산정기준이 됩니다.

연봉이 많을수록 대출한도가 올라가며

분할상환대출의 대출기간이 길수록 년 원리금상환액이 줄어듭니다.

같은대출을 받아도 대출기간이 길수록 비율이 낮아지는 효과를 볼수 있습니다.


예를들어 

연봉이 5000만원이고 DTI가 60%라면 연간원리금상환액이 3000만원을 넘지않도록 대출받으라는 의미이구요


LTV로만 묶으면 소득이 없거나 낮아도 집값의 70%까지 대출을 받을수 있던것이

DTI까지 들이대면서 소득이 적은 사람은 대출을 받기 어려워진 거지요

그로인해 가계부채총량 증가 억제효과를 기대~ 한다나 뭐라나~~


DSR  Debt Service Ratio 총채적부채상환능력

DTI보다 더 까다롭게 상환능력을 보겠다는 의미입니다.


DTI가 기존대출의 연간 이자상환액 + 새로받는 대출의 연간 원리금상환액 을 연소득으로 나눠서 계산했다면 

DSR은 기존대출도 원리금상환액으로 반영한다는 의미입니다.

즉 카드대출과 같은 모든대출을 고려하여 대출금을 정하겠다는 의미인데요

DTI가 LTV만을 고려했다면 DSR은 LTV + 모든부채의 원리금까지 고려하겠다는 의미입니다.



예를들어

연소득 5000만원인 사람이 3억짜리 집을 사려고 합니다.

LTV 60% (= 1.8억), DTI 50% (=2500만) 적용하면

1.8억을 대출받을수 있으며 연소득을 모두 주담대 상환에 사용한다고 가정할때 최소 7.2년으로 균등분할 (18000/2500=7.2)해야 합니다

그런데 1.8억을 20년 균등상환으로 바꾸면 연상환액이 900만원이므로 2500만-900만=1600만원의 상환능력 여유가 생깁니다

따라서 1600만원한도내 추가 주담대가 가능하다는 의미입니다.




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