내년 4월 이후 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자는 중개업소보다 자신의 주택 등기부등본부터 확인해봐야 할 것 같다. 양도제 중과에서 제외되는 주택이 의외로 많기 때문이다.
모든 주택이 중과 계산 주택수에 포함되지 않아
일시적 2주택 등 부득이한 경우는 비과세 혜택도
지방 3억원 이하 이어 수도권 1억원 이하도 제외 예정
중과 제외 주택 기준 확정 뒤 처분 등 활발해질 듯
2주택자는 내년 4월부터 서울 등 전국 40곳 조정대상지역에서 매도하는 주택의 양도 차익에 붙는 양도세가 중과된다. 8·2부동산대책에 따라 일반세율(내년 이후 6~42% 예정)에 10%포인트 가산세율이 붙는다. 3주택 이상자의 가산세율은 20%포인트다.
하지만 조 수석은 조정대상지역인 강서구 아파트를 팔더라도 양도세 중과를 걱정할 필요가 없을 것 같다.
문재인 대통령은 3주택자다. 경남 양산에 단독주택 2채가 있고 서울 서대문구 홍은동에 연립주택이 있다.
문 대통령도 내년 4월 이후 서대문구 주택을 팔더라도 양도세에 20%포인트 가산세율이 붙지 않을 것으로 예상한다. 양산 집 두 채가 모두 조 수석 경우와 마찬가지로 양도세 중과 산정대상에서 빠지기 때문이다.
때문에 ‘양도세 중과’를 앞두고 중과에서 제외되는 주택에 대한 관심이 높다. 중과 대상 여부에 따라 세금 부담이 달라지기 때문이다. 다주택자는 양도세를 가늠해야 주택 처분과 임대사업자 등록, 버티기 가운데 유리한 방향을 판단할 수 있다.
집 두 채여도 양도세 비과세 혜택 받기도
그런데 집을 두 채 갖고 있으면서 중과를 피하는 것은 물론 양도세 비과세까지 누릴 수 있는 집이 있다. 불가피한 사정이나 집을 갈아타는 과정에서 2주택이 된 경우다.
우선 일시적 2주택자다. 집을 1년 이상 갖고 있던 세대가 한 채를 추가로 구입해 2주택이 되더라도 새로 구입한 날로부터 기존 집을 3년 이내에 팔면 양도세가 없다.
일시적 2주택 간주 기간이 3년에서 5년으로 늘어나는 집이 있다. 수도권에 있던 공공기관의 지방 이전으로 이사하는 경우엔 5년 안에 팔면 된다.
상당수 정부 부처가 내려가 있는 세종시의 공무원 가운데 이에 해당하는 2주택자가 적지 않을 것 같다.
다음은 부모 부양 2주택이다. 1주택자가 1주택을 갖고 있는 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 같은 주민등록으로 세대를 합치면서 2주택자가 되는 경우다. 세대를 합친 날부터 5년 이내에 1주택자 비과세 요건을 갖춘 어느 집이든 팔면 양도세가 나오지 않는다.
신혼부부 2주택도 다주택이 아니다. 집을 한 채씩 갖고 있다가 결혼해 2주택이 되면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 집은 1주택으로 간주돼 양도세가 비과세된다.
지방에 있으면서 일정한 요건을 갖춘 ‘농어촌주택’도 주택으로 간주되지 않는다. 농어촌주택을 소유한 2주택자가 농어촌주택이 아닌 일반주택을 팔 때 1주택자 비과세 혜택이 있다. 농어촌주택은 수도권 이외 지역 중 도시지역 내를 제외한 읍면에 있는 집으로, 대지 660㎡ 이하이고 매입 당시 공시가격이 2억원 이하여야 한다.
1주택자가 직장 변경, 전근, 질병 치료 등의 이유로 수도권 밖 지방으로 이사한 뒤 기존 집을 팔 때도 비과세될 수 있다. 다시 직장을 바꿨다든지, 병이 완치되는 등 지방으로 옮겨간 이유가 없어진 때로부터 3년 이내에만 처분하면 된다. 이 경우 세대원 전원이 옮겨가야 한다.
2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하면 나머지 주택에 양도세 비과세 혜택이 있다. 자신이 거주하는 주택이어야 한다.
정부는 8·2대책 때 정비구역 내 주택을 제외한 수도권과 광역시의 공시가격 1억원 이하 주택과 지방의 공시가격 3억원 이하 주택은 2주택자 중과세에서 제외하겠다고 밝혔다. 이에 해당하는 집이 꽤 된다.
수도권·광역시에 있는 공시가격 1억원 이하 주택은 300만 채다. 지방의 공시가격 3억원 이하 공동주택은 320만 가구로 전체 공동주택(1200만 가구) 넷 중 하나다.
서울 투기지역이 8월 3일부로 투기과열지구로도 지정돼 재건축 입주권은 조합원 지위양도 금지에 따라 팔지 못한다. 하지만 재개발 입주권은 거래 가능하다.
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